2016-07-18 10:44:54 來源: 河北滏瑞特|滏瑞特集團(tuán)|滏瑞特地產(chǎn)|滏瑞特建材|滏瑞特時代廣場|滏瑞特健身俱樂部|滏瑞特貿(mào)易——河北滏瑞特集團(tuán)
2016年瞬間過半，縱觀上半年的樓市，猶如過山車一般刺激。新年伊始，房地產(chǎn)政策接二連三出臺，隨著調(diào)整首次購房最低首付比例、降低契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策等多個利好政策來襲，中國樓市猶如脫韁野馬，一發(fā)不可收拾，成交節(jié)節(jié)攀升，樓市火爆行情前所未有。
但是隨著地方政府因城施策力度加大，熱點城市政策持續(xù)收緊，房價很有可能在接下來的半年內(nèi)出現(xiàn)新的變化，所以看看下面的分析，沒準(zhǔn)就能對房價接下來的變化有一個新的認(rèn)識。
全國情況
根據(jù)最新房價數(shù)據(jù)來看，2016年1到6月全國百城房價總體走勢是漲，從1月到6月全國百城房價漲幅達(dá)7個百分點，尤其是3月環(huán)比漲幅突破1%。巧合的是該時間段正是深圳、上海樓市最為火爆的時期，隨之而來的就是兩地政府出臺最新限購政策，所以在4月份之后全國百城樓市環(huán)比上漲幅度下降，但總體趨勢依然呈現(xiàn)較為強(qiáng)勁的上漲走勢，并較之1、2月份環(huán)比上漲差距拉大。轉(zhuǎn)播到騰訊微博
另一方面，國家統(tǒng)計局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國70個大中城市中，新房和二手房價格環(huán)比上漲的城市分別有60個和49個，二線城市已經(jīng)正式取代一線城市成為房價上漲“領(lǐng)頭羊”，5月廈門、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過4%，而此前的“領(lǐng)頭羊”深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%。
融360房貸（fanhdai123）認(rèn)為，一線樓市走向?qū)θ珖績r走勢具有帶動作用。盡管3月之后政府出臺了史上最嚴(yán)的限購政策，一線城市房價漲幅趨緩，但產(chǎn)生的漣漪效應(yīng)波及到了二線城市。
另一方面，雖然目前全國房價仍在上漲，但同中國房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”亦不可同日而語，更何況一線城市的限購政策愈發(fā)嚴(yán)格，重點的二線城市也逐步進(jìn)入到窗口調(diào)整階段，所以在未來的半年時間內(nèi)如果沒有重大利好刺激政策出臺，全國房價很難出現(xiàn)大幅上漲的情況，將會維持在目前穩(wěn)步上漲的階段。
當(dāng)然，對于購房者而言，買房肯定不能看均價，還需要因地制宜，畢竟城市間差異太大。
一線城市
一線城市中，半年來深圳房價上浮最大為16.8%，廣州最低4.2%，北京上海分別為7%和9.6%，房價整體上都呈現(xiàn)出上漲的趨勢。轉(zhuǎn)播到騰訊微博
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值得關(guān)注的是，上海及深圳在實施限購政策之后，房價上漲雖有所放緩，但市場表現(xiàn)并未趨于冷淡，而且就目前現(xiàn)狀而言，一線城市全面放開限購的可能性不大，所以預(yù)計房價在下半年漲幅將繼續(xù)趨緩。
二線城市
對于二線城市來說，當(dāng)前城市分化格局明顯，部分熱點城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場呈現(xiàn)過熱發(fā)展趨勢，而有些城市并沒有受到火爆市場的影響，房價變化較小，市場變現(xiàn)也較為良好。
具體來看就是以合肥、蘇州、南京、廈門為主的重點二線城市，房價半年漲幅分別為合肥16% 、20.3%、 18.8%及16.7%，漲幅速度甚至都已超過一線城市，令人驚訝。轉(zhuǎn)播到騰訊微博
今年上半年在貨幣信貸寬松、調(diào)控政策環(huán)境影響下，市場預(yù)期顯著改善、消費者集中入市，導(dǎo)致部分二線城市房地產(chǎn)市場局部高熱，房價漲幅遠(yuǎn)超市場承受能力，但是預(yù)計下半年將成為這些城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”，尤其是合肥率先頒布了新一輪的限購政策，而結(jié)合目前市場情形來看，其他城市陸續(xù)跟進(jìn)或許將成為大概率事件，如果這些城市陸續(xù)實施限購政策，將對火熱的房價起到降溫作用。
同時，二線城市的房價需要市場的強(qiáng)力支撐，但是相比于一線城市而言，二線城市缺乏持續(xù)上漲的動力，所以未來房價上漲將日趨放緩。
另一方面，以重慶為代表的部分二線城市并沒有受市場及政策的影響出現(xiàn)暴漲的情況，比如重慶半年來房價上漲僅為2.9%。
究其原因來看，無外乎兩點，一是供求關(guān)系平穩(wěn)，購房者并未盲目入市，也沒有投資炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)；二是用地供應(yīng)充足，眾所周知，合肥、廈門等城市上半年頻現(xiàn)“地王”，土地溢價率嚴(yán)重，而重慶近幾年的做法是增加有效供給量，收儲了大量土地，以滿足自住需求。
但這類城市在下半年需要警惕市場潛在風(fēng)險，防止出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡的問題，以避免房價出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。
三四線城市
對于廣大的三四線城市來說，目前庫存壓力仍較高，未來市場仍以去庫存為主，所以價格將維持穩(wěn)定。
但需要注意的是，受熱點一二線城市帶動，其周邊的三四線城市價格漲幅也不斷擴(kuò)大，鄰近北京的廊坊及廣深附近的東莞典型代表。這些城市，受大城市需求輻射影響，未來房價發(fā)展預(yù)期樂觀，同時，這些城市也要注意到，一二線樓市過熱會導(dǎo)致一些投資者為防范風(fēng)險將投資標(biāo)的轉(zhuǎn)至三四線城市，很可能會在短時間帶動該地區(qū)的房價暴漲，所以對于風(fēng)險的防控也是要早做準(zhǔn)備。
另一方面，如果對于眾多三四線城市不能解決好經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，落實各項利好政策的話，下半年仍將陷于房價下跌、庫存高企的“困局”。比如唐山，作為重工業(yè)及資源型城市，房價在上半年不僅沒有保持上漲，反而自三月之后開始下跌，房價前景堪憂。
政策
自去年年底以來，中央定調(diào)大力去庫存，包括中央經(jīng)濟(jì)工作會議的去庫存指示、降準(zhǔn)降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等，都利好去庫存目標(biāo)的實現(xiàn)。
不過我們也應(yīng)當(dāng)注意到，雖然樓市總的基調(diào)是去庫存，但當(dāng)前城市分化格局明顯，部分熱點城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場呈現(xiàn)過熱發(fā)展趨勢，一線城市已率先出臺調(diào)控收緊措施，上海和深圳的限購政策加碼，北京通州將商住納入限購范圍，一線城市周邊部分三四線城市也開始加強(qiáng)樓市管控，穩(wěn)定房價。
另一方面，以合肥、廈門、蘇州、南京為首的強(qiáng)二線城市房價地價領(lǐng)漲全國，合肥對地王現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控，同時收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺措施限房價地價，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。
反觀其他二線及多數(shù)三四線城市，房產(chǎn)庫存壓力依然嚴(yán)峻，市場仍以去庫存、促消費為主基調(diào)，供應(yīng)端實行差別化供地政策，優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)等措施，需求端仍通過信貸調(diào)整、稅費減免等刺激需求釋放。
信貸
由于2015年經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險仍大，預(yù)計政府有進(jìn)一步降息、降準(zhǔn)的空間。但根據(jù)融360最新的房貸利率數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前全國首套房平均利率已降至4.48%，達(dá)到歷史最低，預(yù)計未來降息空間有限。
在降準(zhǔn)及流動性寬松方面， 中國銀行國際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)與政策主管周景彤近期表示，盡管下半年經(jīng)濟(jì)的不確定因素加大，但通脹還將維持較低水平，這也給降準(zhǔn)提供了有利空間。而貨幣政策在下半年將仍以“穩(wěn)中趨松”的政策為主。但只靠貨幣政策并不能解決問題，還需要更加積極的財政政策的支撐?！?/span>
另一方面，受國際經(jīng)濟(jì)影響，國內(nèi)貨幣效率逐年下降，預(yù)計難有大幅寬松。而且針對能出現(xiàn)外匯流出的情況，預(yù)計管理層將實施降準(zhǔn)以維持流動性平衡，但大規(guī)模的流動性釋放難有。
再從金融機(jī)構(gòu)角度看，由于2016年上半年經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)的依賴性較高，加上樓市庫存壓力較大，中央對金融機(jī)構(gòu)實施優(yōu)惠房貸的力度亦會相對寬松，所以上半年或會有更多時間使房貸優(yōu)惠利率保持在較低水平。
不過這一現(xiàn)象在近期出現(xiàn)了變化，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；此外，工商銀行針對個人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。而且對個人商用房貸款合作項目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國范圍內(nèi)重點選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項目。所以，可以預(yù)見的是，下半年如果經(jīng)濟(jì)回溫，則房貸優(yōu)惠幅度極有可能收窄。
這說明，對于住宅市場來講，由于市場過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，核心熱點城市樓市即將步入調(diào)整期，房價在未來會逐步趨向穩(wěn)定，難以出現(xiàn)大漲態(tài)勢。
綜合來看，在一線城市限購政策難以取消的狀況下，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、廊坊等二三線城市樓市在上半年持續(xù)火爆，預(yù)計下半年將成為這些城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”。
具體來說，首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場出現(xiàn)過熱的時候，全國性的調(diào)控政策勢必會出臺，為過熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險。
如今，南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)。
其次，上半年此類城市成交過熱，部分需求透支，同時房價高企，或許會導(dǎo)致下半年有效需求不足；另一方面，上半年，此類城市信貸政策較為寬松，消費者集中入市，導(dǎo)致這些城市的房地產(chǎn)市場局部高熱，房價漲幅遠(yuǎn)超市場承受能力，且杠桿率較高。再者，此類城市對于貨幣政策的反應(yīng)較為敏感，加上積聚了一定的市場風(fēng)險，所以下半年中央及地方預(yù)計會出臺針對性的信貸調(diào)整政策，這或許將對上漲過快的房價起到抑制的作用。
而多數(shù)三四線等庫存壓力大的城市，未來將繼續(xù)落實優(yōu)惠政策、調(diào)節(jié)供應(yīng)以加快樓市庫存去化，其中進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革、鼓勵農(nóng)民工購房，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化仍將是政策發(fā)力點。同時針對租賃市場的政策落實、加快化解非住宅庫存也需更有力的政策支持。
如果政策能夠逐步落實推廣，相信對于庫存壓力較大的三四線城市來說，或許會帶來一些推動力，帶動房價上漲。
